НЕДВИЖИМОСТЬ - ЗАЩИТНЫЙ АКТИВ?
Недвижимость как актив имеет ряд свойств:
  • Привязка к месту
  • Уникальность объектов
  • Длительный срок службы
  • Обеспечение конкретного функционального назначения
  • Низкая ликвидность
  • Неэластичный объем предложения в краткосрочном периоде
  • Относительно стабильная ставка доходности и поток доходов
Мы часто слышим, что недвижимость является защитным активом, так как даже во времена кризиса цены на нее падают не так сильно, как на другие активы. Более того, небольшая нестабильность на финансовых рынках даже играет на повышение цен на жилье.

В поисках более надежных объектов для вложений инвесторы «перекладывают» деньги в недвижимость из более волатильных активов.
Однако так ли это на самом деле?
Большинство российских инвесторов считают недвижимость образцом сохранения денежных средств, поэтому в случае наступления волатильности на открытых рынках капитал устремляется в данные активы, что приводит к образованию перекупленности.

Если кризисные явления усиливаются, возрастающая перекупленность превращается в резкое падение котировок (что и произошло в России в 2008–2009 гг.) Т.е. инвестор в краткосрочном периоде существенных выгод не получает, а в долгосрочном периоде более выгодными являются практически все альтернативные инструменты.
Недвижимость – низколиквидный актив. На территории России образцом ликвидности являются лишь однокомнатные квартиры в панельных домах, расположенные в шаговой доступности от метро в спальных районах Москвы.
Ситуацию существенно усугубляет тот факт, что в большинстве случаев, когда среднестатистический покупатель готов приобрести недвижимость, он выходит на рынок продавца, а когда стремится продать – рынок насыщен предложением и он оказывается на рынке покупателя, т.е. рынок настроен, как правило, против конкретного участника.
Опыт международных рынков также доказывает неэффективность покупки недвижимости как инструмента хеджирования рисков – цены на недвижимость во время кризиса демонстрируют негативную доходность, сопоставимую с акциями.
Фонды недвижимости (Real Estate Investment Trusts)
НЕТОРГУЕМЫЕ АКТИВЫ
Инвесторам хорошо знакомы традиционные классы активов, такие как акции и облигации, торгуемые на биржах. Эти классы активов отличаются высокой ликвидностью и наличием относительно прозрачной информации, которая быстро отражается в их ценах.

Но существует и обширный сегмент неликвидных активов, которые не торгуются на публичных рынках. В нем имеются привлекательные возможности, возникающие благодаря недостатку информации и неэффективности операций с такими активами.
Неторгуемые активы улучшают доходность портфелей с учетом риска за счет расширения «инвестиционной вселенной» и доступа к дополнительным источникам доходности, таким как премия за неликвидность, альтернативная доходность и квалификация менеджеров.
неликвидность
высокие комиссии
ограниченную прозрачность
Потенциальные риски включают:
использование заемных средств
широкий разброс показателей доходности
Стратегии инвестирования в неторгуемые активы нацелены именно на такие возможности. К основным стратегиям относятся прямые инвестиции, инвестиции в неторгуемый долг и инвестиции в объекты недвижимости.
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК НЕТОРГУЕМЫЙ АКТИВ
Стратегии инвестирования в неторгуемую недвижимость нацелены на покупку объектов недвижимости и связанных с ними активов преимущественно в сегментах добавленной стоимости и конъюнктурных (рисковых) инвестиций, где можно получить значительную прибыль за счет активного управления.

Объекты недвижимости, независимо от их типа, обеспечивают защиту от инфляции и текущий доход и демонстрируют низкую корреляцию с традиционными классами активов.
Субстратегии инвестирования в недвижимость различаются по уровню стабилизации активов.
  • базовые стратегии инвестируют в стабильные и полностью сданные в аренду активы;
  • стратегии добавленной стоимости инвестируют в активы, которые сданы в аренду не полностью или требуют ремонта;
  • конъюнктурные стратегии инвестируют в девелоперские проекты и в активы, требующие значительного репозиционирования.
Доходность стратегий инвестирования в объекты недвижимости складывается из текущего дохода и прироста капитала, соотношение которых зависит от выбранной субстратегии.
Существуют различные способы включения неторгуемой недвидимости в портфель. Каждый инвестор должен сам выбрать наиболее подходящий способ, учитывая размер инвестируемого капитала, свой уровень квалификации и свои предпочтения в отношении контроля, затрат времени и степени участия в управлении инвестициями.
Прямое инвестирование в актив
Инвесторы, которые стремятся к контролю и непосредственному участию в управлении, могут инвестировать в активы напрямую. Но при этом они должны брать на себя ответственность за управление активами.
Совместные инвестиции в компанию или актив
Некоторые менеджеры фондов недвижимости предлагают инвесторам участвовать в определенных сделках вместе с ними (так называемое «соинвестирование»). Этот подход идеален для инвесторов, которые хотят выбирать инвестиции, но не хотят активно управлять ими.
ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ
Закрытый паевой инвестиционный фонд
это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев – физическим и юридическим лицам – на праве общей долевой собственности.
Инвестиционный паевой фонд закрытого типа ориентирован на организаторов проектов, которые заинтересованы в успешной их реализации и инвестициях на долгосрочной основе.
ЗПИФ может рассматриваться как возможность для:
альтернативных инвестиций, не связанных с фондовым рынком
снижения рисков в отношении сохранности активов и повышения эффективности управления ими
упрощения процедуры наследования активов
структурирования программ мотивации менеджмента крупных компаний
Общие преимущества ЗПИФ:
  • Закрытые паевые инвестиционные фонды используются в качестве инструмента секьюритизации. Право собственности на активы при этом заменяется правом собственности на инвестиционный пай, который является ценной бумагой
  • Существует возможность привлечения дополнительных инвесторов через продажу инвестиционных паев, либо через дополнительные выпуски инвестиционных паев
  • Инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке
  • Наличие жесткого контроля за распоряжением имуществом Фонда со стороны Банка России и специализированного депозитария
  • Возможность контролировать операции внутри закрытых паевых инвестиционных фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов, посредством инвестиционного комитета пайщиков и принимать решения относительно основных параметров Фонда
  • Фонд может осуществлять регулярные выплаты в виде промежуточного дохода, а также частичного погашения инвестиционных паёв
  • Налоги на доход выплачиваются пайщиком по результатам продажи/погашения инвестиционного пая или получения промежуточного дохода
  • Доход от управления активами, получаемый в рамках Фонда, не подлежит налогообложению и может быть реинвестирован в полном объеме
  • Обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев Фонда распространяется только на принадлежащие им инвестиционные паи
  • Фонд не отвечает по долгам управляющей компании и инвесторов
  • Использование ЗПИФ недвижимости освобождает инвестора от временных затрат, операционных сложностей и рисков, связанных с владением и управлением объектом недвижимости напрямую, сохраняя при этом возможность получения стабильного рентного дохода
  • Возможность участвовать в инвестициях в недвижимость небольшими суммами
  • Можно полностью или частично выйти из инвестиции путем продажи инвестиционных паев Фонда
ЗПИФ коммерческой недвижимости
Инвестиции в этой сфере направлены на такие объекты, как ликвидные и доходные офисные и складские центры, торговые комплексы со сформированным качественным пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды.

Источники доходов для инвесторов фонда:
• Рентный доход с ежегодной индексацией ставок аренды;
• Рост рыночной стоимости объекта недвижимости.
ЗПИФ жилой недвижимости
Средства Фонда недвижимости инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками на стадии после получения разрешения на строительство.
Цель вложений – получение дохода от роста стоимости приобретенных Фондом прав на квартиры по мере завершения их строительства, а также с учетом общего роста рынка.
ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток»
Инвестиции в торговую недвижимость формата street-retail.
Стратегия фонда
Покупка объектов недвижимости, которые арендует сеть «Пятёрочка». Это отдельно стоящие здания или первые этажи зданий со входом с улицы. Все объекты расположены в Москве, имеют площадь от 600 до 1200 кв. м. и стоят от 100 до 300 млн руб. Даже в условиях пандемии продуктовые магазины исправно платят аренду, поэтому у пайщиков Фонда есть возможность получать ежемесячный арендный доход.
Ключевые особенности фонда:
Возможность получения дохода от сдачи торговых площадей в аренду
Недвижимость формата street - retail
Арендатор «Пятёрочка» (X5 Retail Group)
Условия инвестирования:
Первый взнос – от 305000 ₽
Последующие – без ограничений
Структура ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток»
Параметры продукта ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток»
Срок инвестирования
5 лет
Вознаграждение УК
1,8% от среднегодовой СЧА
Надбавка при приобретении паев/ скидка при погашении паев после завершения формирования фонда
Надбавка – 0,5%/ скидка – отсутствует
Минимальная / максимальная сумма инвестирования
305 тыс. рублей при дополнительной выдаче паев/ ограничения не установлены
Валюта инвестиций
Рубли
Частичное/ досрочное погашение инвестиционных паев через УК
Невозможен, за исключением случаев, предусмотренных в правилах доверительного управления
Налоговый агент
ООО УК «Альфа-Капитал», налоговые льготы отсутствуют
Заявка на приобретение паев
При формировании фонда, а также при дополнительной выдаче
Целевая структура инвестиций
Приобретение объектов торговой недвижимости формата «магазин у дома» с долгосрочными договорами аренды с крупной торговой сетью X5 Retail Group. Локация: Москва
Периодичность расчета дохода
Ежемесячно начиная с октября 2020 года
Возврат инвестиций
Денежными средствами при прекращении фонда
Листинг паев
На Московской бирже. Код бумаги – RU000A101HY7
21.05.2020 заключен договор на приобретение первого объекта: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, стр. 1
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
ОПИСАНИЕ
Сектор
Локация
Арендатор
Срок аренды
Площадь общая
Площадь арендуемая
Ритейл
г. Москва
Магазин «Пятерочка» (ООО «Агроторг»)
Договор до 2026 г.
923,4 кв. м
923,4 кв. м*
ОЦЕНКА
ЗНАЧЕНИЕ
Стоимость
Годовой арендный поток
Годовая арендная доходность
275 млн. руб.
Не менее 36 млн. руб.*
13,1%**
!
Ежемесячные арендные платежи*: 3 млн. руб. или 7% от товарооборота (что больше)
Локация
Пешая доступность от метро Первомайская
Доступность
На оживленной автодороге, расположено в плотном жилом массиве
Ставка аренды
Защищаемая от инфляции возможной ежегодной индексацией более чем на 4%*
Якорный арендатор
Супермаркет «Пятерочка»
*В соответствии с действующим договором аренды № 853 от 05.09.2016 г.
**Рассчитывается как процентное выражение минимального арендного потока к стоимости объекта
23.06.2020 заключен договор на приобретение объекта: г. Москва, Рублевское шоссе, д. 22, корп. 2:
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
ОПИСАНИЕ
Сектор
Локация
Арендатор
Срок аренды
Площадь общая
Площадь арендуемая
Ритейл
г. Москва
Магазин «Пятерочка» (ООО «Агроторг»)
Договор до 12.09.2029 г.
672,4 кв. м
672,4 кв. м
ОЦЕНКА
ЗНАЧЕНИЕ
Стоимость
Годовой арендный поток
Годовая арендная доходность
140 млн. руб.*
Не менее 16,2 млн. руб.
11,6%**
!
Ежемесячные арендные платежи: 1,35 млн. руб. или 4,8% от товарооборота (что больше)
Локация
Плотный жилой массив
Доступность
Съезд с крупного шоссе, предусмотрена парковка для покупателей
Ставка аренды
Защищаемая от инфляции возможной ежегодной индексацией более чем на 2%*
Якорный арендатор
Супермаркет «Пятерочка»
*В соответствии с действующим договором аренды
**Рассчитывается как процентное выражение минимального арендного потока к стоимости объекта
07.08.2020 заключен договор на приобретение объекта: г. Москва, ул. Ясеневая, д. 40, стр. 2
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
ОПИСАНИЕ
Сектор
Локация
Арендатор
Срок аренды
Площадь общая
Площадь арендуемая
Ритейл
г. Москва
Магазин «Пятерочка» (ООО «Агроторг»)
Договор до 28.05.2028 г.
770,8 кв. м
770,8 кв. м*
ОЦЕНКА
ЗНАЧЕНИЕ
Стоимость
Годовой арендный поток
Годовая арендная доходность
162 млн. руб.
Не менее 18,9 млн. руб.*
11,7%**
!
Ежемесячные арендные платежи*: 1,574 млн. руб.
Локация
Пешая доступность от метро Красногвардейская
Доступность
На оживленной автодороге, расположено в плотном жилом массиве
Ставка аренды
Защищаемая от инфляции автоматической ежегодной индексацией на 4% начиная с 2021 года*
Якорный арендатор
Супермаркет «Пятерочка»
*В соответствии с действующим договором аренды
**Рассчитывается как процентное выражение минимального арендного потока к стоимости объекта
27.08.2020 заключен договор на приобретение объекта: г. Москва, ул. Паперника, д. 7, корп. 2
ПАРАМЕТРЫ ОБЪЕКТА
ОПИСАНИЕ
Сектор
Локация
Арендатор
Площадь общая
Площадь арендуемая
Ритейл
г. Москва
Магазин «Пятерочка» (ООО «Агроаспект»)
980,3 кв. м
980,3 кв. м*
ОЦЕНКА
ЗНАЧЕНИЕ
Стоимость
Годовой арендный поток
Годовая арендная доходность
258 млн. руб., в т.ч. НДС
Не менее 35,179 млн. руб.*
13,6%**
!
Ежемесячные арендные платежи*: 2,931 млн. руб.
Локация
Пешая доступность от метро Окская
Доступность
На оживленной автодороге, расположено в плотном жилом массиве
Индескация
Автоматическая 6%
Якорный арендатор
Супермаркет «Пятерочка»
*В соответствии с действующим договором аренды
**Рассчитывается как процентное выражение минимального арендного потока к стоимости объекта
Основные параметры выбора объектов недвижимости
  • Стоимость объекта:
    от 150 млн. руб. до 280 млн. руб.
  • Площадь объекта:
    от 600 кв. м до 1200 кв. м
  • Класс объекта:
    street-retail, торговая недвижимость
  • Тип объекта:
    встроенно-пристроенное помещение, отдельно стоящее здание, соответствующее требованиям Банка России
  • Месторасположение объекта:
    г. Москва, районы с высоким трафиком, спальные районы
  • Договоры аренды:
    наличие долгосрочного договора аренды с X5 RETAIL GROUP
Выплата дохода по инвестиционным паям
Доход рассчитывается на один инвестиционный пай путем деления всей суммы, подлежащей выплате пайщикам, на количество паев в реестре владельцев инвестиционных паев на последний рабочий день отчетного периода.
Первая выплата дохода - октябрь 2020 года. Доход рассчитывается для всех лиц, владеющих инвестиционными паями по состоянии на 30 сентября 2020 года. В дальнейшем расчет дохода - ежемесячно (отчетный период).
Доход пайщиков составляет 100% денежных средств, находящихся на расчетном счету фонда, за вычетом 2 млн. рублей, необходимых для обеспечения деятельности ЗПИФ.
Остаток денежных средств для расчета инвестиционного дохода предполагается формировать преимущественно за счет:
• сумм арендных платежей;
• дохода по ценным бумагам.
Срок выплаты дохода: 30 дней с даты окончания отчетного периода.
Преимущества инвестиций в ЗПИФ недвижимости
  • Инвестирование в высококачественные объекты недвижимости.*
  • Долгосрочные договоры аренды с X5 Retail Group на торговую недвижимость, входящую в состав ЗПИФ.
  • Ежемесячные расчеты дохода по инвестиционным паям за счет арендных платежей с октября 2020 года.
  • Возможность диверсификации инвестиционного портфеля клиентов Альфа-Банка за счет инвестиций в активы, не коррелирующие с ценными бумагами.
  • Контроль за распоряжением имуществом со стороны специализированного депозитария ЗПИФ.
*Возможность инвестирования небольших сумм в недвижимость институционального качества
X5 Retail Group

Одна из ведущих российских мультиформатных продуктовых розничных компаний. Управляет магазинами нескольких торговых сетей: магазинами «у дома» под брендом «Пятёрочка», супермаркетами «Перекрёсток».

Официальный сайт www.x5.ru
Предпосылки инвестирования
  • Понятная экономика продукта
  • Инвестиционная привлекательность
    Регулярное снижение ключевой ставки Банком России до уровня 4,25% приводит к снижению ставок по депозитам и консервативным инвестиционным инструментам (ОФЗ, корп. облигациям). Рынок недвижимости напрямую не коррелирует с рынком ценных бумаг.
  • Качественный выбор объектов инвестирования
    ЗПИФ планирует инвестировать не в один объект торговой недвижимости, а в 4-6 объектов, уже обеспеченных долгосрочными договорами аренды с X5 Retail Group. Площадь объектов от 600 m2 до 1200 m2, что делает такие торговые объекты привлекательными для арендаторов.
  • Правильная география проекта
    Торговые площади расположены в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге -регионах с высокой ликвидностью недвижимости.
ОЦЕНКА НЕТОРГУЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Понятие «недвижимость» включает в себя следующие группы активов:
  • Земельные участки
    • Сельскохозяйственного назначения
    • Промышленного назначения
    • Населенных пунктов (под жилую застройку и т.д.)
  • Жилая недвижимость
    • Жилые комплексы и отдельные квартиры
    • Апартаменты
  • Коммерческая недвижимость
    • Бизнес-центры
    • Торговые центры
    • Отели и прочая рекреационная недвижимость
    • Склады и индустриальные комплексы
    • Паркинги и пр.
Виды стоимости:
  • рыночная стоимость
  • инвестиционная стоимость
  • ликвидационная стоимость
  • кадастровая стоимость
Чаще всего оценивается рыночная (справедливая) стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
  • Федеральные стандарты оценки

    • Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
    • Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №
    • Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)
    •Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)
    • Оценка недвижимости (ФСО № 7)
    • Прочие ФСО
  • Международные стандарты оценки (IVS)
  • Стандарты RICS, СМАО и др.
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:
  • Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя
  • Принципы внешней рыночной среды
  • Принципы, связанные с объектом недвижимости
  • Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
сравнительный подход
затратный подход
доходный подход
В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики:
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1).
В этом курсе мы детально обсудим основной метод оценки – доходный подход.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации.

Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.
Базовая формула расчета рыночной стоимости при применении метода прямой капитализации имеет следующий вид:
Ср = ЧОД / Кк

где:

Ср – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);
ЧОД – чистый операционный доход, приносимый бизнесом;
Кк – коэффициент капитализации (%).
Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации проводится в следующей последовательности:
  • 1
    Расчет чистого операционного дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании
  • 2
    Расчет ставки капитализации
  • 3
    Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации
При расчете чистого операционного дохода оценщиком последовательно рассчитываются следующие виды доходов:
потенциальный валовой доход (ПВД)
действительный валовой доход (ДВД)
чистый операционный доход (ЧОД)
денежные поступления до уплаты налогов (ДП)
Потенциальный валовой доход (ПВД) – максимальный доход, который может быть получен от бизнеса при конкретных условиях его ведения в конкретных рыночных условиях.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь, которые могут возникнуть у владельца оцениваемого бизнеса. Эти потери можно разделить на два вида:
прямые
относительные
К прямым потерям принято относить действительные потери, которые возникают по причинам, не зависящим от владельца бизнеса или самого бизнеса.

Например, проведение ремонтных работ в здании, в котором расположены помещения для ведения бизнеса, могут привести к вынужденным простоям.
Относительные потери носят условный характер, но, тем не менее, ведут к снижению прибыли, приносимой бизнесом.

Например, владелец бизнеса в силу каких-либо причин предоставил клиенту скидку с цены, длительность обслуживания одного клиента (выполнения для него работ) была более продолжительной по сравнению с другими клиентами. С формальной точки зрения бизнес функционировал, но принесенная прибыль была меньше в сравнении с ее средней величиной, характерной для данного вида бизнеса.
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений).
Ставка капитализации Кk – это показатель, который учитывает инвестиционные и иные условия, сложившиеся на дату капитализации дохода или на дату оценки бизнеса.

Существует несколько методов оценки ставки капитализации. Один из них – анализ сравнительных продаж – является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.
Пример
Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж:
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений – допустим определением среднего или медианного значения.
Пример
Чистый операционный доход:
10 млн. руб.
Коэффициент капитализации:
0.1350
Стоимость недвижимости:
10 млн. / 0.1350 = 74.07 млн.
МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации.

Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих чистых денежных потоков.

При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.
Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:
  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Пример
Расчет чистого денежного потока для коммерческой недвижимости
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.
Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
БИРЖЕВЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций.

Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.
В таком фонде доходы получают в виде дивидендов.

Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам.

В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты:
ликвидность
диверсификация
высокая доходность
надежность
Крупнейшие REITпо рыночной капитализации (USD млрд.) – январь 2020 г.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн) - не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия:
  • Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами.
  • Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления.
  • В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг.
  • За этим следит специализированный депозитарий.
  • В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор.
  • У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью - снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.
Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже.
REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие Лукойла, Газпрома, Apple, но в сегменте недвижимости.

Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.
Различают три разновидности REIT:
Equity (долевые)
• Большинство из фондов недвижимости.
• Покупая объекты, становятся управляющими компаниями.
• Источник дохода – рента.
• Недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
Mortgage (ипотечные)
• К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества.
• Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество.
• Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
Hybrid (смешанные)
• Это комбинация долевых и ипотечных фондов.
• Подразумеваются инвестиции как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.
• В этой категории около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.
Виды долевых REITs:
офисные
(Office)
промышленные (Industrial)
розничные
(Retail)
отельные
(Lodging)
связанные с жильем (Residential)
лесные
(Timberland)
сферы здравоохранения (HealthCare)
складские
(Self-storage)
инфраструктурные (Infrastructure)
диверсифицированные (Diversified)
специализированные (Specialty)
складские
(Self-storage)
Классификация REIT по типам недвижимости (2019)
Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:
  • инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость
  • получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости
  • выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов
  • выплачивать налоги в качестве корпорации
  • управляться советом директоров или попечителями
  • иметь не менее 100 акционеров
  • пять или меньше лиц не должны владеть более 50% акций
Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.
Преимущества REIT:
  • Регулярный доход.
    Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью.
  • Диверсификация.
    На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.
  • Страховка от инфляции.
    Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.
Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.
С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).
При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии:
  • Структура активов.
    Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску.
  • Дивидендная доходность.
    Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.
  • FFO (fundsfromoperations).
    Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.
Основные способы инвестировать через трасты (REITs):
  • купить REIT на фондовой бирже Нью-Йорка
  • купить ETF на REIT в отдельном секторе Нью-Йоркской биржи (NYSE Arca);

    Допустим, SPDR DOW JONES GLOBAL REAL ESTATE ETF (USD) (US78463X7497, RWO) - инвестиционная стратегия фонда заключается в следовании за индексом Dow Jones Global Select Real Estate Securitie sIndex. Индекс измеряет динамику крупнейших компаний мира в сфере недвижимости.

Фонды ETF (Exchange Traded Funds) – иностранные биржевые инвестиционные фонды, ценные бумаги которых торгуются на бирже.

Особенность ценообразования заключается в том, что стоимость ценных бумаг ETF соответствует динамике базового актива (индекса акций, облигаций или цены биржевого товара), лежащего в основе фонда.

Составляющие дохода ETF:

• дивидендные выплаты (для фондов акций);
• купонные выплаты (для фондов облигаций);
• изменение курсовой стоимости.
  • приобрести акции REIT на Санкт-Петербургской бирже, где есть более 30 таких фондов (BostonProperties, AmericanTowerCorp., HostHotels&Resorts и др.)